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识别房地产泡沫是一项棘手的工作。毕竟，尽管许多人"看到泡沫时就知道泡沫"，但直到泡沫真正破裂，我们才有确凿的证据。

到那时，已经太晚了。

标志

泡沫很难实时区分，因为投资者必须判断一个市场的定价是否准确反映了未来会发生什么。即便如此，仍有一些迹象需要注意。

例如，将价格与当地收入和租金脱钩是一个常见的危险信号。此外，实体经济的失衡，如过度的建设活动和贷款，可能预示着泡沫正在酝酿之中。

考虑到这一点，哪些全球市场表现出最大的泡沫风险？

房地产泡沫的地理

欧洲是许多存在极端泡沫风险的城市的所在地，法兰克福今年名列榜首。自2016年以来，德国的金融中心实际房价平均每年增长10%——这是所有被评估城市中最高的。

两个加拿大城市也发现自己处于泡沫地带：多伦多和温哥华。在前者，近30%的购买在2021年去了买家与多个物业，表明房地产投资是活生生的。尽管努力冷却这些火爆的城市市场，加拿大市场已经反弹，并继续向上行进。事实上，在过去30年中，加拿大的住宅价格以七国集团中最快的速度增长。

尽管国内动荡不安，对新政策感到不安，但香港仍位居该指数第二高。与此同时，迪拜被列为"被低估"的城市，也是该指数中唯一得分为负的城市。住宅价格在过去六年中呈下降趋势，现在比2014年的水平下降了近40%。

注：房地产泡沫指数目前不包括中国大陆城市。

趋势不断上升

过热的市场并不是什么新鲜事，尽管COVID-19大流行改变了房地产市场的动态。

多年来，随着建筑业的繁荣和人们渴望过城市生活，市中心的房价上涨几乎得到了保证。远程工作选择和办公室裁员正在改变许多人的价值等式，因此，非城市地区的房价自上世纪90年代以来首次增长快于城市。

即便如此，这些不断变化的优先事项并没有使全球城市的房地产市场膨胀。以下是2021年迄今的增长率，以及与过去五年的增长率相比如何。

总体而言，价格几乎在任何地方都呈上升趋势。除米兰、巴黎、纽约和旧金山上述四个城市之外，所有城市均同比均出现正增长。

即使房地产泡沫继续增长，也存在着不确定性。债务与收入比率继续上升，在流感大流行期间放松的贷款标准再次收紧。加上目前发生的社会变化，预测这些市场的未来变得更加困难。

短期内，我们可能会看到瑞银所称的"城市表现优异时代"即将结束。

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