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01

在南京，如果你最近买/卖二手房，可能会抓狂！

目前，几乎没有对二手房有利的政策/消息，要么二手房指导价呼之欲出、房贷没额度，要么学区房被爆锤...更要命的是房子不涨，早点买、迟点买，没什么区别。

房东在卖与不卖之间“切换”！

中介在推不推之间“徘徊”！

在当下，说实话，如果你对真相没有恰当认知，可能就走错！

尽管很多人吹捧楼市试图制造种种暴热，对不起，不管二手房还是南京新房，寒流已来！

上周六，我们在江北售楼处现场，原来要预约才能看的楼盘，如今被大量中介挤爆，都在朋友圈吆喝“金九银十来了”、“售楼处被挤爆了...”、“还不快抢”，有的中介恨不得自己上去抢2套！

可是，在我们看来，热闹背后是有危机的，新房看的人多，但新房也存在暴击，众多售楼处的客流量是有问题的。

买房的真相，要看到热闹背后的冷静，繁华背后的唏嘘。

02

首先，从底层逻辑来看，南京房价上涨，最大的推手是城市发展+供需关系。而南京的城市发展目前更多基于硬核产业，而不是“发展房地产、推高房价”为主旨。

操盘的逻辑变了！

新房之前，我们厘清二手房市场，为什么这么多中介冲进了新房市场？

房东要赚钱、中介要赚钱，但南京的挂牌量却大涨。世道已十分艰难！

目前，仅南京链家挂牌量已经高达12.8万套！

这个挂牌量高吗？

真的，非常高！

对比长三角各大城市的人口/链家挂牌量，你能看到什么？

人口：上海>苏州>杭州>合肥>南京

链家二手挂牌量：南京>苏州>合肥>杭州>上海

截至2021年8月30日，链家数据显示：南京二手房挂牌量是上海的7倍。接近与杭州、合肥的总和！

二手挂牌量持续攀升，带来二手房市场的分化！

什么是血腥的分化？

这就是区别：有的高价很快成交，有的连续降价无人问津！

不止是城市与城市之前撞击，南京近13万套二手房内部也在分化。

确实，大多数房子非常难卖。

这意味着某种真相落地：南京失去普涨动能，简单说，上涨是一个美好的词语，但不属于80%的南京房子了。

现在以及未来，我们都要擦亮眼睛知道一件事：即便南京有房价上涨，也是“局部性”的，也是“阶段性”的！

记住这2个词：局部性，阶段性。

放下妄想，别以为早买房就早好，别自欺欺人了！尤其，不要被某些喧哗的杂音迷惑，客观事实就是如此：

（1）行业步入深渊，不少中介门店在倒闭路上

上周还只是河西、南站等区域，一周时间，已经扩大到了江宁、江北等多个板块。

毫不夸张说，我们认识的几个中介老板都感觉到行业性危机。一位南京网红中介老总表态：对不起，我们不是在裁人，我们是在做优化。

（2）长租公寓（类似中间商）频繁爆雷

2020年8月27日，长租公寓Y客爆雷；2020年8月29日，又一家长租公寓跑路。这两年爆雷的长租公寓高达23家！

不仅仅售房，连租房也被严控。

7月13日，南京印发《南京市住房租赁企业租赁资金银行监管实施细则（试行）》，自2021年9月1日起施行。严打“高收低租”“长收短付”、“租金贷”等行业风险问题。能“操作”的空间越来越小，再也不是躺着赚钱的时代了！

中介要倒一批，租房代理公司也要倒一批，二手房市场直面困境！

03

在南京，不止挂牌量和二手房指导价的不确定性，房贷下款时间拉长。房东拿不到钱，也就无法改善、再次置业。

交易时间拉长，南京的置换链不顺畅；一环扣一环，直接也影响到了新房的购买力。

过去好卖的项目，如今也变得艰难了起来。曾经傲娇不太理睬人的销售，也开始放下身段“和颜悦色”。

没想法，疫情后，购买力没有“报复性”增长；

更多二手房中介进入新房市场，造成了某些盘“人气火爆”假象。

同时，市场趋势使然，开发商也裁员！

据中房网统计，今年内共有244家房企发布了相关破产文书，以此来看，平均每天就约有一家房企破产。这些年来，累计申请破产的房企超过1000家，大多数都是中小房企。

1天倒闭一家的节奏。

同样，裁员开始了！从高管到基层、从销售到行政，能砍的就砍光。

房地产乌云密布、从上到下一连串组合拳，一场国家级劝退已经在路上。

不得不说：未来20%房子被认可，越来越多人买不起，而80%房子就是房子，不涨就是跌。记住一点：未来收益，这一切，从买房的当天就注定了。

如此形势，南京人当然生怕买错房！

04

如我们多年来的观察分析，真正具备价值（通俗的说，就是房价还能涨的房子），无非是2点：a区域发展和资源带来的红利，从0到1和从1到3的板块;b，区域内有价值的领头羊小区，具备“宜居”价值。

很多人可能注意到南京河西、南部新城南站、江北核等区域，房价持续微涨，而燕子矶、仙林湖等区域，是阶段性上涨。

当然，很多南京房子，2016年10月高点以来，房价几乎停滞了。所以，大多数在南京买房的，并未获利，反而亏了。

之前，就有一位买房人要买市区无学区老破大（图个自住），被我们劝住，差点入坑。

与之同时，不少人预测，与长三角其他城市相比，南京房价否会松动？

整体上涨发力，但下跌也难。

为什么？

因为这不是南京第一次经历疫情。

客观上来说，南京这些年做“筑基”，未来会兑现。

2020年初，疫情刚结束，南京在城市治理、疫情控制等方面，都让人叹服，而且南京很博爱，并不蛮横拒绝外地人归宁。这是一个有爱而且包容的城市，不可否认，疫情之后，南京出现了房价抬头苗头，但很快就被“扑灭了”。

别的城市暂不论，南京房地产绝不是“夜壶”。

回到这次疫情前开盘的7大楼盘报名情况。因为“只能报一个”的政策，且所有报名通道归入“宁小通”，单盘报名人数缩水！

拿江畔都会上城历次摇号人数来比较一下吧，人数堪称断崖式下跌（当然，房子依旧能卖完，但不再那么疯狂了）

▲数据仅供参考

这还是疫情之前的中签率，在经历疫情之后，一切都变了！不管是购买力还是“买房信心”都在发生巨变。

多少人会放弃？多少人资金存在问题。

都不好说。

于是，这几天江北核销售也很紧张。有买房人感觉自己被“尊重”了许多。过去爱搭不理的某些销售，如今变得和蔼可亲了起来。

南京大量新房涌现，哪怕品质也没那么高，但与老旧房相比，户型、小区的公共空间设计、外立面、设计思维等方面，还是有优势的。我们看南京1-8月成交量，也有许多亟待释放的购买力：

一方面是大量成交的新房，1-8月份就成交8.1万套；另一方面是大量成交的二手房，1-8月份成交8.5万套。

所以，很多人纳闷，明明二手房不好卖，但成交量还挺高啊！

与往年相比，南京的新房/二手房成交数量比较高，其中不容忽视的是“置换链”：卖掉一套旧房，买入一套新房。更重要的是：

卖掉一套二手房，挂牌二手房更多！

我们看待背后逻辑，南京每年的净流入人口，与城市档次、体量、经济产业等相比，数据并不算惊人——至少，南京从未以净增人口多作为优势点。也就是说，引入的人口量，消化了部分新房、二手房，但实在无力推动整体楼市。

因素也十分明确：

（1）南京涌入人口特点，数量不多但“质素”不错，学历人口占比比较高（全国第2）。但总的来说，因为独特的高校科研、体制性单位、经济产业、岗位的供应稳定而不是爆发性增长，因此，人口的质量突出而增量不突出。

每一个新增人口都是活生生的潜在购买力，但购买力有限且集中于热门板块。

（2）理性来说，这两年南京城区建设发展平稳，比如地铁没有出现爆发增长，而其他城市正在落地、爆发；地铁里程数不断被赶抄。

（3）南京这几年经济产业稳定，科技创新、独角兽企业有所成为，人均GDP也在提升。但吸引年轻人的互联网、电商、新金融、新经济相对不明显，尤其是本地龙头企业集体萎靡（你懂的几家），导致中高端群体的收入受到严重影响。

毕竟，收入决定买什么房，也影响另一半的颜值。

（4）南京房地产调控真实有效，发布了“定品质”政策。在土地供应量/住宅供应、购房端、销售端、金融政策等方面足够有力，消灭了房价上涨预期，起到了平抑房价的实际效果。尤其是第二批集中供地，地价下调并提升品质（政策原文解读）。

换句话，这次买不到好房子，下次买也行。大多数南京人买房，不再焦虑。

而且，南京整体房价与学区房逐渐普及也有关系。名校分校落地，往往带来土地、房产价值的急剧抬升——这个是要承认的。当然，现在学区概念被重锤，未来还很难说，具体区域的学校要具体分析。

05

为什么我们一直强调房价与人口、经济、产业极为密切？

归根结底，南京房价的定价权不在老南京人手中，而在新南京人手上。而老南京与新南京的购买方向有所不同：

a，老南京人眼中的顶级地段：多以城墙内为主，紫金山、鼓楼、秦淮河一带，这些地方被称为“主城”，聚拢是烟火，摊开是人间；

b，新南京人眼中的顶级地段：河西中、河西南、江北核、南部新城、仙林等，全是新的，没有老破旧杂的干扰。

另外，新南京人还会偏好一些区域内部的顶流，比如江宁的百家湖/九龙湖，汇通路、软件大道，这类地方有一定的地缘属性，也有诱惑力。

当然，即便楼市遇到寒冬，但城市底蕴犹在，9月1日，南京落户新政正式实施，作为周边城市的顶流，南京倒也不会缺人。

相比较于其他城市单一维度的调控，南京的真调控也在强调一件事：房产已经不再是短期炒作的工具，在南京买房就得坚持长远的价值投资，与城市共成长。

别指望暴富，但可以细水长流。

买对房比早买房更重要，放平心态，打开格局，别抓狂！

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