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这是严肃君的第483篇推送

严肃君常年看盘，不管什么项目，对于所处片区内的规划利好，往往都是宣传中浓墨重笔的一部分。

因为规划带来的，是资金和人的流入，现实生活中是地铁开通，商场开业，学校开学等，并最终指向---

房子价值和价格的提升。

这就是为什么期房制度下，购房者愿意为能看得见，但尚未兑现的规划买单。这也就是所谓的，买房就是买预期。

但规划的问题在于，好是好，就是都得等。相信大家在近几年的交房拉锯战中，也认识并警醒到了规划风险的一面。

今天严肃君想说的是，除了周期长，不确定性大之外，有些规划，本身就不值得你为它买单。

01

上限&下限

首先需要明确是，一个有规划加持的区域，理想的发展路径应该是这样的---

规划落地→带来产业→产业吸引人口，带来财富→带来居住需求，楼市发展→配套匹配→房价上涨→正向循环。

这里面有两个关键点。

一是产业。

一个物流产业园，跟以金融产业为主的产业园，能量是不一样的。

比如北京天竺出口加工区，周边房价不到5万，而CBD周边，2000年后的房子房价基本都在10万+。

因为产业的性质，决定可以带来什么样的人，他们的购买力，决定着未来区域房价的下限。

另一个关键点，就是配套。

产业起来了，人来了，接下来就是水到渠成的事儿。有条件的地区增加地铁，引进名校、新建医疗中心、商场招商等，配套能不能跟上，关系着房价涨幅上限。

这里严肃君要diss下后厂村，虽然到现在都没有地铁，也不妨碍软件园周边房价10万+。

02

警惕光环规划

按照上文理想发展路径来看，购房者就比较容易判断，什么样的规划不值得买单。

典型如冬奥会，以及今天正式开园，门票凌晨开售即售罄的北京环球影城。

规划等级高，且自带流量光环，但客观分析下来却发现，这些都是圈内自嗨。

以北京环球影城为例，有资金流入，但跟“外人”没关系。

作为中国首个落地、全球目前最大的环球影城主题公园，投入资金超1000亿。不过全部用于园区内建设。

带来了人，却都是流动人口。产生的居住需求，更多利好酒店、民宿等短期租房市场。

北京环球影城正式运营后可提供1.4万个工作岗位，如果按照往年其他地区客流量推测，抛开疫情影响，开园后每年将有5000万客流。

但消费全在园内解决，反而无法促进本地其他配套跟进。

也许周边最大的改观，就是地铁增加了一站，通往环球影城的道路更宽了些。

严肃君提醒大家，越是宏大的概念规划，越需要警惕。

03

跑赢大盘

比较好的正循环例子，是首钢园东南区。

虽然也借了冬奥首钢园规划的东风，但细看能发现，首钢园东南区本身的规划就足够细致，有落地时间表，且落地速度迅速。

严肃君犹记得三年前，站在阜石路上看金安桥高高的塔吊。

如今再去转一圈，看到的是宽阔的马路，双向六车道的北辛安路已通车；在建的M11线冬奥会四站年底通车；首钢园也已成为新晋网红打卡地。

首钢园东南区内热火朝天的工地，除了正在施工的商品房，同步建设的还有两宗幼儿园教育用地，预计2022年交付教委，规划中的中小学学校，预计5年后交付使用。

城市界面整体改观，肉眼可见。

规划带来的切实利好，反应在楼市上，是片区内新房去化加速。

首钢园东南区近两年卖了3481套房，相当于卖了怀密延平四个区全年的总量。即便是在2020年下半年，因集中供应改善产品导致去化速度趋缓，到今年7月底，整体去化率也已达到75%。

最直观的，是近几年的房价涨幅。

从2019年5月，限竞房长安云锦打响第一枪，限均价58802元/平；到2021年长安和玺、中海·天钻、中海首钢·天玺网签均价约7.5万/平，涨幅达28%。

购房者选对一个正循环的规划，是可以跑赢大盘的。

互动时刻：

有些时候，购房者掏空6个钱包押注的规划，一旦无法落地，不仅房价涨幅预期落空，还要承受房子租金低，流动性差，居住体验差的代价。

你有押错过规划吗？欢迎留言与严肃君互动~

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