深圳小产权房入门篇，买房客户疑问，如何防骗？

本文章为想购买小产权房的小白解答一些专业问答，有打算买小产权房的可以多了解了解！大家可多交流交流！

一、问：小产权房都是有什么证件？
答：农民房的手续分红本、绿本、两证一书、历史遗留、猪肝本、无证。老红本（猪肝本）和红本不一样，红本农民房和红本商品房的性质是一样的，需要房票。农民房的手续都是排他的，有绿本就没猪肝本、有猪肝本就没两证一书、有两证一书历史遗留就没绿本猪肝本。

二、问：合作建房协议、整个小区一个本的这种属于什么鬼？
答：合作建房协议属于没本，整个小区一本证就比较复杂了，各种用地性质都有。

三、问：1、如何确认卖家身份就是当前业主；2、私人房屋，不是整栋买的话，水电费等是交给谁？
答:①、可以看合同，如果一房多卖或诈骗是要坐牢的；
②、农民房都会有一个人管理员或管理处。

四、问：如果是租客，伪造了买卖合同，让其假装成了“业主”，岂不是难防范？
答：单套农民房出租时绝大部分业主不会给租客出示合同，租客怎么山寨合同？就算山寨了，去管理处问一下登记是谁的名字在交水电，去律师楼查下有没有备份的合同，看合同的来源和签名……

五、问：为什么深圳人都爱城中村？各大地产商都把手伸进来了，我们还能玩多久？
答：深圳几乎无地可供，开发商们如同狗咬刺猬无从下嘴。最近2年，八仙过海各显神通，把魔爪伸进城中村，改公寓、抢旧改，城中村环境改善、租金提升。农民房房东们越来越意识到农民房是金饽饽，一遇风云变化龙，底气越来越足，不到万不得已不会放卖。开发商们项庄舞剑意在沛公，先把坑占住，和村里打好关系，今后有农民房放卖时第一时间收入囊中，能旧改时凭借和村里的良好关系捷足先登。留给小投资客的机会，就像王小二过年，一年不如一年。

六、问：农民房有没有存在一房多卖的情况？如何防患？
答：小产权理论上存在巨大的一房多卖风险，但实际上发生的概率几乎可以忽略不计，可能低于万分之一。原因：
①、小产权都是现房交易，一手交钱一手交房，如果卖房人不是业主，怎么交钥匙给买家？买家付完钱就要收房换钥匙，业主怎么忽悠下一家？
②、小产权分2种，一种是大社区，一种是独栋，大社区的小产权房管理处一般有过户、备案、过水电的功能，如果业主已经把房卖了，带着买家去过户时，名字都不是他的，怎么过户？独栋农民房没有过户这一说，但有合同律师见证，合同上注明房子每一手是怎么交易的，签完合同，买家会拿走业主的合同原件，律师楼还有个备份，如果业主一房多卖，律师会立即阻止，要不然会吃不了兜着走。

现在是信息时代，如果业主一房多卖，这属于经济诈骗，起诉下，业主就列入老赖黑名单，就不能坐飞机、坐高铁、住星级酒店、高消费。好事不出门，坏事传千里，如果小产权真有那么容易一房多卖，大家会整天从各个渠道看到这样的新闻，你们仔细想想，你们看到过这样的新闻吗？大家可以去百度搜搜，都搜不到几例真正的一房多卖，深圳有40万栋、650万套小产权房，这概率有多低？

七、问：小产权房怎么样的交易流程？
答：小产权的交易非常简单，买卖双方签个合同按个手印，律师咔嚓盖个章就OK了，第一次人买小产权的人心里会犯嘀咕，心想这会不会简单的有点过分啊，但是，深圳一二十年来都是这么操作的，也没出现过几例纠纷啊，民间和拆迁时的开发商政府都认可，所以没必要担心。

八、问：什么样的小产权不能卖？
答：千万别用买商品房的思维来看农民房，比如看山啦（可能靠近生态控制线）、看湖啦（可能靠近水源保护区），这些风景对小产权是毒药。
在深圳，最安全的农民房是一大堆农民房包围的其中一栋，不要买靠山（生态控制线）、靠水库（水源保护区）的农民房，政府要强拆这种带景观的农民房时谁也保护不了你，你只能拿到建房、买房的成本及装修费。
深圳小产权房买房主要注意这一点便可以，买农民房原则：已封顶已住人没占用水源地、公共用地。

九、问：小产的学位怎么解决了？东莞或是深圳？名校的学位房今年涨的好厉害！
答：学位，说的其实是积分。小产学位20分，商品房40分。在光明新区，小产权和商品房积分是一样的。每个区的积分不一样，不能一概而论，一般来说，小产权的积分是商品房的一半。南山区，16年大产40分，小产30分，17年小产降到20分。在名校区域，差10分可能导致上不了学。非名校区域是没问题的。所以说小产不带学位和小产权带学位都有道理。买小产权只花了同片区商品房1/3～1/4的价钱，想获得同等的福利，不现实。

十、问：小产权房律师见证有用吗？有什么意义？
答：律师在见证前会审核材料，有一点问题，他都会拒绝见证。
1、第三见证方，打官司做证人。
2、仪式感，让人从内心深处意识到，房子卖掉了。
3、规范的合同保证买卖双方利益，作为证据。
赔偿时，没有律师公证书有合同开发商也是认可（并不是一份必须的官方文件）。

十一、问：买大型村委统建楼吗？那种70年永久使用权吧？这种小产权房就一点风险没有了吧？
答：深圳的小产权买卖全都是一纸合同，以前的村委统建楼会自己印个绿本发给买家，深圳有上百万个小产权业主，你见过几个人因为买小产权被骗了？见过几个买了房后被原业主要回去了？
如果一点风险就没，价格就不会只有同片区商品房价的1/3～1/4了，小产权在不了解的人看来是风险猛于虎，但实际发生风险概率是几千分之一万分之一。
如果小产权那么容易出风险，你们的耳边会经常听到亲朋好友买了哪里的小产权房被骗了被强拆了没的赔，但实际上说小产权有风险的人都举不出一个出风险的真实案例。

十二、问：村委房就万无一失了吗？
答：深圳从15年后，已经没有新的村委统建楼卖了。最近2年，深圳几乎所有的村委统建楼都不能在村委过户了。以前有村委盖章是优势，现在村委说不盖全都不盖，能接受的客户比较少，有村委横插一脚的反而成了累赘。

十三.问：小产权房如果拆迁，补偿也补偿不到自己啊？
答：你告诉我哪个农民房拆了没赔给业主？深圳每个小产权合同上都有这一条，赔偿归现业主所有。我看过的小产权合同不下500个，还没见到过这样的条款。
深圳每个农民房拆迁时都是赔给最后一手业主，如果赔偿不给最后一手业主，谁TMD会去当冤大头？
开发商会找有资质的测绘机构来测绘，然后按照建面赔建面，套内赔套内方法来赔。
以上问答交流可供参考了解，有什么问题大家可多多交流

我是小彭，在深莞惠从事小产权房及拆迁房多年，对深莞惠小产权及拆迁有独到的理解。更多的小产权及拆迁房方面的干货，请私信小编。

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